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标题: 疫情当下，伦敦房市震荡成什么样了？ [打印本页]

作者: 伦敦Gina 时间: 2020-4-15 13:11
标题: 疫情当下，伦敦房市震荡成什么样了？
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报告认为不可否认这次的疫情对于英国房地产市场的方方面面都产生了明显的影响。报告从住宅交易、价值、租金和开发的角度进行了分析。不过因为疫情处于变化阶段，所以这些分析和预测也可能随时出现变化。
四大影响因素
首先，这次疫情所导致的以下变化对于房地产市场的影响：
1. 不确定性上升，影响消费者情绪2. 防疫措施限制了人们的日常工作，使得日常的房地产代理、抵押、转让等程序不能正常推进。3. 股市下跌，使得人们对财务状况产生担忧4 因为疫情对收入、就业和财富创造产生负面影响
同时，我们也看到英国政府对于经济和企业广泛的指出，包括为经济中最受影响的部门注入流动性、赠款和低成本贷款等等，这些都将缓解疫情带来的打击。

经济大环境：短期急剧收缩年末反弹
报告指出，目前大部分经济学家的预测显示，英国经济收到疫情冲击，将在2020年的第二季度出现短期急剧收缩，然后将在 2020 年年底或 2021 年年初出现反弹。截止 3 月 19 日，牛津经济研究院（Oxford Economics ）认为英国今年第二季度的GDP将下滑 2.5%，第四季度反弹 1.8%。
目前，英国基准利率跌至 0.1%，为历史最低水平。牛津经济研究院认为，这样的利率水平将维持到 2021 年第三季度。2024 年底利率也仅会反弹到 1.5%。

失业率会在短期内出现小幅度上升，在明年第三季度重新恢复到疫情前的水平。
住宅交易量：受到重创未来可期
报告称，在未来三个月内，住宅交易量将受到最严重的打击。以中国为例，在各种抗疫强制措施出台后的三个星期内，中国房产交易量一直在零左右。而在此两个月后，恢复到了四年平均水平的 50%。
如果交易量在 6 月前降至 5年来平均水平的 20% 到 40%，且这样的情况持续到了 9 月，那么 2020 年的总交易量将远远低于之前的预期。在去年 11 月的预测中显示 2020 年的住宅交易量为 102.7万，而最新的预测将为 56 万到 74.5 万之间，减少了 27% 到 45%。
而好消息是，这样长期被压制的交易活动，使得潜在的需求会增加。而且目前的在家隔离的措施也使得很多家庭会选择搬家。如果2021 年 1 月交易量能够回升到正常水平的60% 到 80%，那么将在 5 月 21 日恢复到 100%。

根据上图的HMRC(英国税务及海关总署)的每月住宅交易数量的数据，可以明显看出 2020 年前两个月的销售相对强劲。主要原因来自于脱欧定局之后，英国的政治环境趋于稳定，买家信心上升而推动了整个房地产市场的发展。虽然受到了疫情的影响，但是在判断英国房地产市场未来走势时，也应该把这些重要因素纳入考量的范围之内。
根据上图的HMRC(英国税务及海关总署)的每月住宅交易数量的数据，可以明显看出 2020 年前两个月的销售相对强劲。主要原因来自于脱欧定局之后，英国的政治环境趋于稳定，买家信心上升而推动了整个房地产市场的发展。虽然受到了疫情的影响，但是在判断英国房地产市场未来走势时，也应该把这些重要因素纳入考量的范围之内。
宏观经济：与去年预测基本相似
根据牛津经济研究院（Oxford Economics ）预测，这次疫情对宏观经济的影响将比上世纪90年代初的经济衰退或全球金融危机更为有限和短暂。复苏速度将取决于整体的经济形势。

好消息是，收入保持稳定和安全的家庭将能够利用历史上的低利率。这使得宏观经济在中期内恢复到更强劲的增长水平。假设经济的长期损害得到控制，报告预测在未来五年内的宏观经济发展，将于其2019年11月的预测保持相似，只是同比增长的分布有所不同。具体的宏观经济预测可以参照下图。

伦敦黄金地段：长期持有者的机遇
报告称在 2014 年 6 月到2019 年 9月间，伦敦黄金地段房产（Prime Central London）的价格下跌了 20.5%。目前最新的调查显示，伦敦黄金地段房产价格下跌继续放缓，伦敦外围核心地段房产市场恢复增长。

疫情对全球股市的影响以及全球经济衰退的环境下，可能会减少超高净值个人的财富。如果这导致价格进一步下跌，那么对于那些寻求长期持有的投资者来说，会是一个相当值得关注的买入机会。在伦敦市中心黄金地段的房产交易中，有很大一部分是现金交易，报告认为这这意味着伦敦黄金地段房产交易将会在疫情结束后迎来复苏。

租金：未来一年增长放缓后反弹
因为疫情相关的疫情政策，人们自由行动受到限制也会影响到租赁市场。

由于一些房东对于陷入经济困境的房客减免房租的行为，个人租赁的平均租金可能会有小幅下降。但是对大多数人来说，租金支付将继续保持正常，短期内不会对租金价值产生重大影响。

租金价值增长与收入增长之间存在着长期的关联。因此，疫情可能导致未来一年租金价值增长放缓。但是随着收入增长的恢复，租金价值增长将加快。

房产开发：疫情影响相对短暂
各项防疫政策限制了人们的行动自由，从而会使得住宅的开发交付面临困难。

目前英国各大开发商都已经宣布暂停了工地施工。这就意味着，今年的房屋交付量和新建住房销售量都会出现下滑。对于开发商而言，这样的下滑会在一定程度上影响他们的现金流。

然而分析人士认为，疫情的影响是相对短暂的。随着之后开发商未来几年的持续规划，住宅开发用地的需求将继续增加。

总的来看，大多数经济分析人士预测，英国将面临短期、剧烈的冲击，未来几个月将影响市场的方方面面，房产交易量而非房价将首当其冲受到冲击。但报告指出，如果政府能够保证经济方面不受到长期损害，那么各种相关限制一旦接触，市场就有可能较快复苏。

而对于房产投资人而言，从长期来看，可以看到英国房地产市场的发展趋势良好，从近期来看，可以看到目前英镑处于相对低位，银行基准利率也达到有史以来的最低点。

对于有自住需求的朋友们而言，通过这次疫情也加深了房产对于生活的重要性的认识。而对于投资的朋友们而言，伦敦房地产的稳定性和未来发展值得关注。

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