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在澳洲房地产投资中，最后需交纳的高昂的资本利得税往往是令投资者们感到头痛的一件事情。资本利得，是指资产的出售价格减去资产的获得和维持成本。这部分收入通常与纳税人财年度内其他所有收入一并申报。从投资房产中获得的这部分收入往往是很高的，有没有什么合理有效的方法能够尽量降低其应交纳的资本利得税？为此，我们GOLDEN BULL会计事务所在本期为大家提供几个可供选择的建议。 1. 暂时空置原则 如果纳税人从其主要住宅搬出后，该房产再没有用于营利目的，纳税人可以无限期的将该房产视作其主要住宅；如果纳税人搬出其主要住宅，将其转为用于出租的投资房（用于运营生意的部分除外），则纳税人还可以在随后最长为六年的单一时期内将该房产视作其主要住宅。但是这两者都必须满足一个条件，就是纳税人不能再将其他名下房产作为其主要住宅。 在考虑使用“暂时空置原则”时，需要同时参考房地产市场增值的情况。如果纳税人的新房产比旧房产的市场价值增值幅度要大，那么就可以考虑对旧房产使用六年的“暂时空置原则”已达到省税的目的；反之，则可能不适用。因为，如果纳税人将旧房产视为主要住宅，新房产就不能作为主要住宅获得资本利得税的豁免了。 2. 市场价值原则 如果纳税人从其主要住宅搬出后，在首次出租时间之前出售该房产，纳税人是可以获得全部主要住宅资本利得税的豁免的；如果纳税人搬出其主要住宅，将其转为用于出租的投资房，在用于营利目的之后再将该房产出售，则纳税人只能获得部分主要住宅资本利得税豁免。 “市场价值原则”具体操作如下：在旧房产用于营利目的之后出售该房产，计算资本利得的时候，应该用房产的出售价格减去该房产首次用于营利目的开始时的市场价值（而不是房产的成本价值）。 下面举一个“暂时空置原则”和“市场价值原则”同时使用的例子。 王明在1991年1月以250,000澳币买入一套房产，并搬进去居住8年，于1999年1月搬到另一套新购的住宅中。旧房产在1999年3月的市场价值评估为400,000澳币，随后14年都用于出租。2013年1月，王明以720,000澳币将旧房产售出。 那么，王明的应纳资本利得可以这么计算：首先运用“市场价值原则”，初期资本所得为750,000-400,000=350,000；然后通过“暂时空置原则”，按比例分配的资本所得为350,000/14*(14-6)=200,000；再有，持有12个月以上的房产享有50%资本利得税折扣，得出最后应纳税资本为200,000*50%=100,000。 这两条原则如果能使用得当，确实能为投资者们带来不少税务优势，但是GOLDEN BULL会计事务所的专家要温馨提醒大家使用前最好根据自身情况综合考虑多方面的影响因素看是否适用。
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