Bexceed Tax & Accounting Services
今天来给大家说个比较大的话题，南澳的土地税。 现在大家不管是投资还是置业， 很可能会遇到需要购买土地/房产的情况。 那么，什么是土地税呢？首先，它是各个州征收的土地价值税 。 目前，只有北领地不征收。 其次， 各个州的税率与征收的起始点都不同。再次， 收上来的税是用来补贴各个州的公共服务财政支出，比若说教育， 医疗和公共安全。
有需要了解各州地税详情的，请参阅链：https://www.business.gov.au/info/run/tax/land-tax
南澳的土地税是怎样定的呢？首先，这个税的征收点是6月30日午夜12点。 是对在这个点上的土地价值(site value)征收的税。 就算土地持有人在6月30日将地卖掉，作为卖方 这个税还是要交的。 因为RevenueSA不负责按照土地所有期来调整这个税，都是预估预付下一年的。不过在土地买卖实践中， 都由过户律师来 调整这个土地税， 由买方来补贴卖方预付的土地税。
其次， 2017/2018 财年的起征点是$353,000. 土地价值是由南澳政府估价机构（Valuer-General）来决定site values , 并按照土地最终持有人的全部土地 (比如说持有多块土地的情况)的site value 来征收。 就像个人所得税一样， 收入越高，税率越高;相对的Land Tax也是这样， 总的site value越高，税率越高。
具体税率请参阅链接：http://www.revenuesa.sa.gov.au/taxes-and-duties/land-tax/rates-and-thresholds
不需要付土地税四大类情况是什么（Land Tax Exemptions)？ A. 土地是用来或意图用来作为土地持有人的的居住地（The Owner’sPrincipal Place of Residence）。 这个不用多说了， 大家都知道百分百自住房是不需要交土地税的； 投资房若果高于征收起点，是百分百要交土地税的。 但是虽说是自住房，若果还有其它用途，那么看具体情况，有可能会部分减免。
a. 土地是土地持有人的的居住地。
全免情况：
- 土地在自然人名下（ 是不是和别人共同持有，无相关）。
- 土地上的建筑物主要是居住用途。
- 土地上的建筑，少于25% 的地面面积， 用于生意或商业用途。
部分免除情况：
- 符合全免的前两条。
- 但是土地上的建筑物，多于25%少于75%的地面面积用于生意与商业用途。 （最常见的情况是，酒店，旅店， 自助式公寓）
b. 土地持有人意图用来居住 ， 有可能在建筑物装修时或是在土地上新盖建筑物的建设阶段，取得两年减免。条件是：
- 土地在自然人名下
- 土地上的建筑物，少于25% 地面面积用于生意或是商业用途
- 土地持有人正在或将要装修土地上的建筑物，或是在这块土地上新建房。
- 建筑物完工后，这块地主要是居住用途。
- 土地持有人意图在建筑物中至少住12个月以上
- 在两年免税期间，无房租收入，或是在12个月自住期间无房租收入。
- 原则上， 一个人在一个时间点上，只有一处可选择为居住地，也就只有一处可以减免土地税。 土地卖方，在搬家过渡阶段，可向RevenueSA提交表格来申请免除这期间土地税。
B. 土地是农业用途 （Land Used for Primary Production）
经常有客户咨询，购买南澳农业用地的注意事项， 最常被问到的问题就是需不需要付土地税。现在给大家做一个总结。原则上说，农业用地土地税免除的条件是： 首先，地要大于0.8 公顷（8000平方米）； 购买的这块土地主要用于农业生产； 土地最终持有人从事全职相关农业生意； 或是由近亲或是亲戚来从事这个全职农业相关生意。具体来说还要看地是在‘Defined rural area’ 之内还是之外。
a. 若果，这块地在南澳州‘definedrural area’（1）之外 - 这块的大于0.8公顷 （8000平方米）
- 这块地全部或是主要用于农业用途
b. 若果，这块地在南澳州‘definedrural area’之内 - 这块的大于0.8公顷 （8000平方米）
- 这块地全部或是主要用于农业用途。
- 还要符合如下其中一个条件：
a) 土地唯一持有人是自然人（natural person），并在一个相关生意中(a relevant business （2)），从事全职（full time）工作。
b) 土地是两人或以上自然人共同持有， 其中至少一自然人在一个相关生意中从事全职工作。其余自然人虽不工作，但是必须是是全职工作自然人的亲戚。
c) 土地持有人是一个自然人，已退休。或是已退休自然人和其他自然人共同持有。退休人在退休前， 在一个相关生意中从事全职工作； 土地共同持有人是退休人的亲戚；退休人的近亲（close relative （3））现在在一个相关的生意中从事全职工作。
d) 土地持有人是一个遗嘱执行人或是遗产监管人( the executor of the will or the administrator of the estate)， 或是与遗嘱执行人或遗产监管人共同持有土地。遗产过世人（the deceased person）在过世前在一个相关生意中从事全职工作；其余土地持有人是过世人的亲戚；过世人的近亲现在在一个相关的生意中从事全职工作。
e) 土地是一家公司独有，或是两家或多家公司共有，或是一家公司与一位或多位自然人共持有。 各位土地持有人的主要生意是一个相关的生意。
f) 土地是一家公司独有， 一位自然人拥有这家公司的多数股票。并且在土地上从事全职工作。 同样扩展到多位自然人共同持有这家公司的多数股票， 每位都在一个相关生意里从事全职工作。 或是，多位自然人共同持有这家公司的大多数股权，其中至少一位自然人在一个相关的生意中从事全职工作， 其余自然人不从事工作，但必须是全职工作自然人的亲戚。
Notes： 1. 'Defined rural area’是指从Willunga 到Gawler, 从coastline 到inner mount lofty ranges； 大部分的Mount Gambier 地区。 2. 一个相关生意 (a relevant business)是指一个生意，在这块土地上从事农业及相关产业。 3. 近亲（close relative）是指配偶，父母与子女， 兄弟与姐妹。
C. 期房公寓 (Off-the-Plan Apartments) 在2017年6月22日与2018年6月30日这段期间，若果签了购买期房公寓的合同，并且有这个期房公寓印花税优惠（stampduty off-the- plan concession）,那么你就会有五年的土地税免除（land tax exemption）。 若果，你有权拿这个印花税优惠, 你就会自动获得这个土地税的免除，并不需要自己申请。 若果，你在五年之内卖掉这处公寓，土地税的下一年的减免就会停止。
那么，关于期房公寓印花税的优惠， 一向是大家关注的热点。 在这里给大家做以下几点说明。
- 从2017年6月22日起，对外国买方（foreign purchaser （1））已再无这个优惠（concession）。
- 目前的期房公寓印花税也不是2014年7月1日前的全免了，只有部分优惠了，所以现在叫 concession 而不是以前的 exemption 了。这个优惠主要看是市值（market value）50万以下还是以上，并且还有看工程完工的阶段（stage 1 to 6 的优惠率不同）。
- 从2016年6月20日到2018年6月30日之前签约的期房公寓，只要位置在南澳州，就会有这个印花税的优惠。
- 开工前政府的$10,000 grant（pre-construction grant for off-the- plan apartment purchases）也与2017年9月30日结束了。
- 一处房只有一个印花税的优惠，但是可以房产所有持有人按持有比例分摊。
- 这个印花税的优惠只适用于在建或是待建的新公寓，或是旧公寓大翻新(substantially refurbishment)。
- 这个优惠并不适用于新建联排别墅（townhouse）
Note：
（1). Foreign purchaser是指：
- 国外自然人（无澳洲新西兰共公民身份，或是澳洲永居身份）
- 国外公司， 公司在国外成立， 至少50% 股份由外国自然人，公司或是信托持有。
- 国外信托， 信托的说托人是外国人。
D. 其它免除 （OtherExemptions） 土地税也不对慈善，宗教，土著机构，教育机构，动植物保育园，国家机关，体育馆， 工会，展馆，房车俱乐部，老人院等征收。
希望了解南澳土地税更多细节，或是信托持有土地，或是地产投资组合持有土地， 或是minor interest of 5% or less 规定的新老朋友们， 欢迎致电我们睿晟进行咨询。
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