楼花，想说爱你不容易

楼花，是一个让人爱恨交织的话题。爱它，因为价格低廉，通常几年以后才可以交割，屋主有一段相当长的时间来准备资金。恨他，因为很多无良的开发商不能及时交房，日期一拖再拖。盖好之后，甚至发现实际户型，面积与当初图纸上的承诺大相径庭，屋主最后只能和开发商对薄公堂。这期的文章，我们就讲一将关于楼花的那些事。



众所周知，悉尼的楼市降温不少，随着银行收紧海外人士贷款，联邦政府对外国投资的打击以及遍地开花的公寓建设使得投资楼花的风险愈演愈烈。



如果在合同规定的日子里，您购买的楼花因为您的融资问题而无法完成交割，会怎么办?卖方可以选择行使以下权利：



1.卖方会给您发一份撤销通知（Rescission Notice）

这使您有更长的时间来筹措资金，完成房屋交割。这段时间取决于违约通知（通常为14天）的规定。除了“罚款利率法”规定的税率（9.5％）之外，他们还可能还会多收一个另外的2％的税率向您收取罚款利息，直至您达成协议。通俗地来讲，如果是因为买家手头资金不充裕导致的延期交割，卖家是有权利为您延期交割的这段日子收取一个非常高的利率的。



2.当撤销通知到期之后
(Rescission Notice Expires)

当这份撤销通知到期以后，卖方将有权没收您所付出的定金，并可能将该物业返回市场出售。卖方甚至可以起诉买家，要求赔偿遭受的任何损失以及因违约而产生的任何费用。



听到这里，您是不是有一些毛骨悚然的感觉，原来卖方的权利是如此之大。作为买家的您，可以通过什么有效的途径来规避风险，甚至收回您的押金呢？



首先可以通过提名的办法。如果您认为您可能无法在规定的日子内完成交割，则可以提名额外购买者。通常，销售合同允许您在结算日期前至少45天提名另外的购买者。然而，这取决于卖方是否批准提名。其次是出售物业。如果合同中没有条款阻止您这样做，您可以将房产出售给其他购买者。但值得注意的是，这将涉及两个平行合同：一个在您和开发商之间，另一个在新购买者和您之间。这种方法的弊端是您必须要替开发商找到这个潜在的买家。茫茫人海，在极短的时间内找到这个具有购买能力，而且相中您打算出售的物业的潜在买家，难度可想而知。

针对于楼花的购买者，我们的观点是。预防总比治疗好。尽管您可能在不确定的贷款环境中面临更高的交割风险，但我们还是建议采用以下方法最大程度地规避可能遇到的风险。



例如，在您购买之前尽可能地进行深入实地的调查并获得财务批准。

不要过分依赖开发商的估值。如果可以的话，获得该物业的第二次市场估值。

对该地区进行彻底研究，以确保您不太可能购买价格过高的项目。最理想的状态是此区域有着极高的需求和较低的供给率。

如果您对购买计划有疑问，请不要签署无条件合同。如果您需要违反合同，请与您的律师一起审查合同，以确保合同中不存在意外情况。



回到开头的话题，楼花是一个风险与机遇并存的话题。我们诚挚地建议您擦亮双眼，可以选择到真正适合您的好的物业。11月21日下午六点。我们英雕格会携手宝砾地产在Ashfield Club (火车站旁) 举办大型税务，贷款以及楼市讲座。资深置业专家Tony会针对悉尼楼市走向为大家带来精彩评论以及预测。当然深受大家爱戴的税务专家John也会亲临现场为大家讲解税务局最近的审查重点和精彩的税务知识。贷款经纪人Rich也会与各位嘉宾分享他在贷款工作中的各种心得以及最新的贷款产品。如果您有兴趣参加我们的讲座，欢迎大家扫下方广告中的二维码报名。

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