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标题: 英央行又降息至0.1% 现在买房多少折上折？ [打印本页]

作者: 伦敦Gina 时间: 2020-3-25 12:59
标题: 英央行又降息至0.1% 现在买房多少折上折？
英国时间 3 月 19 日，英国央行宣布为缓解疫情对经济带来的冲击，将增加英格兰银行对英国政府债券和英镑非金融投资级公司债券的持有量，从2000亿英镑增至总计6450亿英镑，并降息15个基点至0.1%，史上最低。

实际上，一周多前，英国央行才刚刚宣布大幅降息从 0.75% 调低至 0.25%。而此次短期内再次下调基准利率，也是为了应对疫情的影响，保证经济稳定。

这次的疫情可以说是人类社会共同面临的一次“大考”，而在这样的苦难时期，也有不少的购房人看到了抄底的机遇。

我们今天就坐下来和大家一起算算账，如果趁着现在入手英国房产，到底有哪些实实在在的优惠。

算成本：到底能打多少折

因为受到疫情的短期影响，对于海外购房人来说，最关心的或许入手房产的时候会有哪些优惠。

从目前的角度来看，房产价格会受到以下因素的影响：海外买家印花税、汇率、利率以及开发商折扣。

海外买家税 2%

目前英国在最新的财政预算中公布了海外买家加收 2% 的印花税，从明年4月开始实行。虽然相关细则还未公布，从目前的信息看来，在明年 4 月前完成房产交易，是无需缴纳 2% 的海外买家税的。对于国内的不少房产投资人来说，这不到一年的时间，就是免税最后的窗口期了。

英镑汇率 9%

随着疫情的发展，英镑接连下滑，而与此同时人民币却保持了一定的稳定性。那么在这个时间点上，对于不少国内购房人而言就是外汇红利期。

以 3 月 19 日的收盘价来看，英镑兑人民币汇率收盘价为 8.37，而在三个月前，英镑兑人民币的汇率达到 9.23，而2月底的收盘价也达到了 8.96。而如果度过了疫情期之后，英镑重回 9 甚至重回 10 都是很有可能的。

如果按照三个月前 9.23 的汇率来看，那么现在已经可以说是降价超过 9%。

开发商折扣 3% — 4%

受到疫情影响，不少个人或家庭都不太方便在这个时间点出门看房，对于房产的成交量而言是一个不小的影响。但是从另一个角度来看，随着市场的冷清，而使得投资人更有机会从开发商得到更大的折扣。

盛金石房产专家估算，开发商为了应对疫情影响，能够提供的额外折扣或许在 3% 到 4%，不同项目会存在差异。当然也可能存在一些性价比高、销售成果显著的项目或不给与任何折扣，盛金石作为华人最大最专业的房地产投资配置和开发管理平台，也会尽力为各位投资人争取最优惠的价格。

基准利率 0.65%

如同文章最开头提到的，英国央行两次宣布紧急降息，将基准利率从 0.75% 已经下调至 0.1%。

英国央行表示紧急降息的目的就是为了新冠疫情对英国经济造成的影响。对于投资购房人而言，如果有考虑贷款，这样的机遇就不可错过了。

以一套 100 万镑的房产为例，目前入手的话：
1. 省下 2% 的海外买家税 → 2 万镑
2. 获得 4 % 的开发商折扣 → 4 万镑
3. 现在的英镑汇率按照 8.37 计算，如果度过疫情期之后，英镑很可能会在短期内回到 9 及以上，我们就算按照 9 来计算。那么一套 100 万镑的房产就能省下大概 6.3 万镑左右的费用。

也就相当于一套 100 万镑的房产，在现在入手能够减免的费用达到至少 12.3 万镑（按照现在的汇率计算也是超过 100万人民币）。这还是没有考虑贷款，没有加入计算基准利率下调的情况。

而这样的折扣，就是困难期里面所暗藏的机遇。

算回报：租金房价涨势良好
受到疫情的影响，可以预计短期内伦敦房产入手成本的下滑。那么从长期来看，我们看看伦敦房产的价格和租金又会是什么样的变化呢？
伦敦房产价格
自脱欧以来，伦敦房地产市场受益于更稳定的政治环境，无论是交易数还是成交价格都显示出明显的上扬。
在英国知名房产网站的报告中显示，二月伦敦房价上涨 2.7%，而交易数量同比增长 26.4%。三月伦敦房价保持了持续上扬，环比增长1.6%，年季增长（annual change）达到 5.1%，是 2016 年5月以来的最高水平，交易数量同比增长 34.4%。

可以看出，随着脱欧定局之后，买房人对于伦敦房地产市场的信心。
另外，从五年内的预测来看，JLL 认为伦敦地区的涨幅将高于全英，从2020 年到 2024 年分别是：1%、2.5%、4.5%、4.5% 和 3.5%。特别是从 2023 年开始，伦敦房产市场将明显拉高。

Knigt Frank的报告显示伦敦市中心（Prime Central London）的房价将达到 5 年 18 % 的涨幅。

伦敦房产租金
伦敦房地产市场的租金同样是长期以来保持稳步上升的态势。
英国房产网站今年2月的报告显示，伦敦在过去十年内租金上涨 658 镑，涨幅高达 45 %，去年涨幅为 4.2%。目前伦敦租房市场平均月租金为 2119 镑。

除伦敦外英国其他地区的十年租金涨幅为 24 %。伦敦的涨幅几乎是其他地区涨幅的两倍。
而从预测来看，第一太平戴维斯的年度报告认为全英五年租金涨幅为 15.4%，而伦敦地区为 18.8%。
虽然疫情或许会在几个月的时间使得租赁市场产生一些不确定的因素，但是从长期来看，因为伦敦房地产所面临的供不应求的现象，加上伦敦人口的持续增加，使得房价和租金的上浮成为必然。
总的来说，疫情可能会在3到6 个月内对房产市场造成一定的影响，但这恰好为投资购房人带来了抄底的机遇。
从长远来看，伦敦地区的租金定会大幅上扬，对于投资购房人而言，现在就是入市的好时机。
房产怎么选
前面提到了，英国实施海外买家税的问题，如果在 3 月 11 日以后交换合同，如果房产在 2021 年 4 月 1 日之前完成交易，就无需支付海外买家税。
如果要在明年 4 月 1 日之前完成交易，从规定上来看，只要明年三月底能交房的项目都是可以的。但是在实际进程中，因为涉及到工期进度，以及十年建筑保险和政府检查安排等等，开发商或许并不能完全按照约定的时间交房，所以建议购房人如果想要避开额外的印花税，最好挑选现房或者今年年底就能交房的期房项目。
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