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标题: 2018 美国房屋保险购买指南 [打印本页]
作者: 时间旅行者    时间: 2018-4-2 12:04
标题: 2018 美国房屋保险购买指南
在美国买房或租房，必懂房屋保险 Homeowner Insurance 细节。以下带领各位一起了解房屋保险、政策、理赔范围、注意事项与如何降低保费等房屋保险大小事。
什么是房屋保险？
房屋保险（Homeowner Insurance 或 Hazard Insurance）：一般指买房者为自己房子购买的保险，为最基本的保险。主要保障屋主在房子遭遇意外或突发灾难时，可得到补偿理赔来降低因灾害造成的财产损失。

小贴士：房屋保险主要保赔火灾对房屋造成的损失，故也有人称之为火险（Fire Insurance）。但其实房屋保险亦保赔许多其它原因对房屋或个人财产造成的损失，以及客人甚至路人发生的意外。
房屋保险涵盖的内容？
  • 受灾后赔偿给屋主或贷款银行的部分。
  • 房屋建物，包括房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等。
  • 私人财物，包含家具、电器、书藉、收藏、文档等。
  • 因灾难使屋主无法使用房屋，以及房屋修复期间所产生的额外生活开销。
  • 屋主意外责任险，保障屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时，可提供赔偿。

    小贴士：购买房屋保险时，屋主须告知保险公司房子的用途是出租还是自住。
  • 自住—保险公司会加上屋内私人财产的保险。
  • 出租—屋主不需对屋内财物进行保险，可节约保费。（通常租客可自行购买「租户保险」来保障在租屋处自己的财产利益不受损失）。


    在美买房为何要买房屋保险？
  • 贷款买房者：贷款银行一定会要求买房者在过户前先购买房屋保险，否则不会通过贷款。
  • 全额现金买房者：虽然法律并未明文规定一定要买房屋保险，但为了避免房子发生事故所产生的损失，通常屋主也都会购买房屋保险作为保障。


    美国房屋保险常见理赔范围？
    房屋保险常见的理赔涵盖范围可分为以下几大范畴：

    1、房屋架构（Coverage for the Home's Structure）
  • Coverage A - Dwelling Coverage：保房屋主体结构。（对 Condo Insurance 来说，这点不含外墙及公共区域，因为那些是 HOA 的责任）
  • Coverage B - Other Structure on Your Property：保房屋主体以外的建筑物，如独立车库、独立工具间等。这部分保额通常是主保险的10%（实际依保单内容为准）。

    2、个人财产（Individual Property Coverage）Coverage C - Personal Property / Contents：保屋内所有个人财产，如家具、家电、手机、衣物等，若因灾害盗窃等事故造成私人财产损失可获理赔。
    3、暂时生活开支（Coverage for Temporary Living Expenses）Coverage D - Loss of Use：因房屋损害或维修，导致投保人无法居住在屋内，所额外发生的住宿饮食等生活开销。通常上限为主保险的20%（实际依保单内容为准）。
    4、法律责任（Legal Responsibility）Coverage E - Personal Liability Insurance：若有人在房屋受伤或发生事故，如在楼梯滑倒、工人作业受伤、小孩在家中玩球砸坏隔壁邻居贵重物品等，被起诉所产生的法律纠纷等费用。
    5、医疗费用（Medical Payment）Coverage F - Medical Payment coverage：房屋造成他人损害但未被起诉的伤者医疗费。例如有人在你的台阶上滑倒但没有起诉你。无论屋主是否有责任，都可要求保险公司依据这一条款赔偿。
    6、其他
  • Deductible (All Peril) 自付额 ：指的是以上各项，除非另外列明，全部自付额度为XX元；费用超出部分则由保险公司介入。
  • Water Backup and Sump Overflow 淹水：指由下水道回流或水溢出来所造成的损失。下水道破裂并不属于 Water Backup 或 Sump Overflow。

    美国房屋保险政策有哪几种？
    在美国，常使用的房屋保险政策（Policies）有以下几类：（HO是 Home Owner 缩写）
  • HO-1 基本险（Basic Coverage）
    保赔因火灾、雷击、烟薰、风灾、冰雹、抢劫、偷窃、爆炸、玻璃破碎、飞机、汽车、暴乱、骚动，及故意破坏对房屋造成的损坏。基本险也保赔人体受伤、损坏他人财产、律师费、医药费、室内个人财产、房屋损坏后的额外住房生活开销。
  • HO-2 扩充险（Broad Coverage）
    除了 HO-1，加保因电击、冰雪重压、水管冻坏、天空落体、热水器或空调系统断裂烧坏、室内漏水造成的损坏。
  • HO-3 全保险（Special Form）
    大众最普遍购买的房屋保险类型。除了 HO-1 和 HO-2 之外，也加保除了战争、核灾、水灾、地震、地陷以外的几乎所有内容。并也保赔客人在室内外发生的意外、路人在室外发生的意外、宠物咬伤人后的赔偿医药费、律师费。
  • HO-4 房客险（Tenant's/ Renter's Policy）
    保赔出租房产室内的房客个人财产。
  • HO-5 综合险（Comprehensive）
    比 HO-3 的涵盖范畴更广，保费也更贵。
  • HO-6 康斗险（Condominium Coverage）
    保赔 Condo 屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读 Condo HOA 章程来决定须构买的保险费额。
  • HO-7 活动房险（Mobile Home Coverage）
    保赔 Condo 屋主和室内个人财产、客人路人在室内外的事故、火灾、盗窃、漏水的损失。屋主需仔细阅读 Condo HOA 章程来决定须构买的保险费额。
  • HO-8 老房险（Older Home Policy）
    老房子的市价要低于重建价格。老房险允许屋主以低于重建价格的市场价来保险。
    我该买何种类型的房屋保险？
    以购买房型去做说明：
    1、Single Family House：购买 HO-3
  • 屋主拥有整栋房子、地基和地块所有权，因此要对这一切负责。
  • 在房产估价报告（Appraisal Report）中的 Cost Approach 里有一栏「Total Estimate of Cost-New」，是估计重建此房要多少钱。贷款银行要求的保额是贷款额和 Total Estimate of Cost-New 中较低的那一个。

    小贴士：建议根据 Total Estimate of Cost-New 购买。有些保险公司并会提供120%、125%、150%的 Cost to Rebuild New/Replacement Cost 理赔的加购项目（或称为20%、25%、50%的 Extended Dwelling Coverage）。举例：在 150% 的 Replacement Cost Coverage 下，屋主购买 $200,000 的 Dwelling Coverage 的实际最大赔款额是 $300,000。

    2、Townhouse：购买 HO-3Townhouse 屋主的所有权与责任权跟 Single House 相似。若有 HOA 则须提供 Master/HOA Insurance 信息。
    3、Condo：购买 HO-6
  • 通常贷款银行会要求提供 HO-6 及 Master/HOA Insurance。若 Condo 的 Master Insurance 除了公共区域外，也包含房屋内部的保险，那就不用再单独购买 HO-6 了。
  • Condo 屋主的所有权仅包括墙壁以内 (within the unit)，所以需负责的部分仅限墙壁以内，因此保险也仅管这部分。墙壁以外的楼顶、过道、电梯、墙壁间的下水管道、房屋结构、社区道路、公共设施等都属于 HOA 责任，通常由 Master/HOA Insurance 负责。所以 Condo 房屋保费通常比 Single House 跟 Townhouse 便宜不少。
  • 贷款银行通常要求 HO-6 的 Dwelling Coverage 至少为房产鉴价 (Appraisal value) 的20%。

    4、其他注意点
  • 无论何种保险，自付额度 (Deductible) 不应超过 Dwelling Coverage 的5%。
  • 根据房产所在地区，有些还需要提供额外的地震险、洪水险等给贷款银行。


    选购房屋保险时的注意事项？
    不懂就问！

    无论购买何种保险，除了留意「保险费 Premium」，「保险涵盖范围 Coverage」和「自付额度 Deductible」也不容忽视，掌握以下细节去选择房屋保险才不会让自己吃亏。
  • 了解保险涵盖范围与赔偿金额上限：例如大多数保险不包含水灾或地震，若有需要就应单独购买。
  • 了解保险公司理赔限制：例如很多保险公司不会理赔被盗珠宝，除非另行投保。
  • 了解房屋重建成本：例如你为房子投保15万，即使重建费用是18万，保险公司也只会理赔15万。
  • 了解房屋实际现金价值：若房屋被迫坏，屋主选择不重建，保险公司会理赔减去折旧的成见成本，此即实际现金价值。


    如何降低房屋保险费？
    房屋保险的保费会因为涵盖范围、自付额度与不同保险公司等因素而存在着数百元的差异，掌握以下细节去挑选房屋保险有助省下不少保费。

  • 货比三家不吃亏。虽然花时间，但也能为你省下不少开销。多问多询价，不仅能让自己更加了解保险条款细节，也能了解各家保险公司的服务质量，买到最适合自己的房屋保险，也别忘了询问他们可做什么来为你节省保费。
  • 提高自付额（Deductible）。自付额是保险公司开始索赔前，屋主须自行负责的损失金额。现在大多数保险公司推荐$500的自付额，若将自付额提高到$1000，大约可省下25%的保费用。※ 但若居住在灾害频发地区，则建议保险条款中最好有对这些特殊种类损失有单独的自付额。例如住在地震频发区，则地震自付额最好是独立出来。
  • 不要把买房房金额与重建成本混淆。房子下面的土地并没有盗窃、风暴、火灾和其它包含在你的房屋保险条款中的风险。所以在决定保险金额时，不要将土地价值包含进来，否则要支付的保费将会更高。
  • 将房屋保险和汽车保险绑在一起。若跟同一间保险公司一同购买房屋保险与汽车保险，通常保险公司会提供5%到15%的保费优惠。（部份情况例外，所以请先做比较再决定）
  • 提高房屋抗灾力。例如增加风暴百叶窗、加强屋顶、老房翻新、强化电力系统等方式来节省保费。
  • 提高家庭安全。例如安装烟雾报警器、防盗报警器和防盗锁，约可获得5%的保费折扣。某些保险公司甚至会对安装自动喷水灭火系统、通知员警消防或监测站的防火防盗报警器，提供15%到20%的保费折扣。※ 但这类系统通常不便宜，也并非每个系通都可得到折扣，所以请自己先计算清楚是否真的话算，并了解保险公司支持的系统有哪些再去作决定。
  • 了解其他折扣。例如退休人员通常待在家的时间较长，因此可降低被盗风险或及早发现火灾等优势。有些保险公司会针对55岁以上退休人士提供部分保费折扣。
  • 良好信用记录。除了房屋保险，只要拥有良好信用纪录，无论是选购何种保险，都有助降低保费。
  • 成为保险公司老客户。有些保险公司会提供3到5年的老客户约5%的保费优惠，6年以上老客户甚至也有可能得到10%的优惠。（当然还是建议可多比价，了解是否真的有划算到）
  • 房子本身条件。若房子邻近消防栓或位于有专业消防部门的社区里，则可少支付点保费；或电力、暖气和管道系统用不到十年，保费也会便宜一点；抑或是在东部抗风性较强的混砖房屋、西岸抗震性佳的房屋建材等，也都能将保费降低约5%到15%。



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