任何一个要投资硅谷项目的人，都要先看看项目的背景和中介的背景，否则善良的中国投资者会一次又一次的被丑陋的中介所迷倒和困惑。我们应该把这样的中介踢出中国的大门。所有已经投资硅谷项目的人都要小心，对给你推荐硅谷项目的中介更要小心，吃人不吐骨头的。
最近某移民中介作为硅谷项目的中国总代理，包销该项目的中国认购。我们先看看该中介过去的一些业绩。抛开该中介的内部管理混乱等因素不谈，近期该中介做的项目纷纷出现问题。最好的例子就是目前已经被移民局否定掉的南达科他州的电厂项目，如果我们的记忆没有错，当时该中介的宣传是已开工项目，资金安全且筹措到位等等，但如今的结果是，200个投资人的有条件绿卡I526都批不下来。而开发商也不愿意将募集到的资金拱手让出。最惨的是我们的EB-5投资人，报着良好的愿望，但不能拿到本该拿到的绿卡，而资金也被陷入官司的泥潭中久久不能退回。
再看看该中介公司在美国的官司，因为中介没跟项目方谈妥报酬，宁愿让项目停工，让投资者的绿卡申请中断也在所不惜，而在中国推广过程中，又隐瞒了大量的事实欺骗投资者。
"随着经济的低迷，有关的EB-5投资者的招募的争议而把创造就业机会的项目无限期搁置争议，这将是一个耻辱。
不幸的是，这就是出现在南达科他州发生。一宗对南达科他州区域中心的诉讼威胁要停止NBP（Northern Beef Packers）公司的牛处理设施建设，而该项目得到南达科他州，地方政府，以及EB-5投资者的投资。
这一切都始于一个关于招聘投资者支付的佣金的分歧。某中介与NBP的合作，为建设该项目招中国投资者。去年某个时间点，据NBP的决定，因为全球亨利没有按照承诺提供足够的EB5投资者，NBP是没有义务向该中介国际支付佣金。
截至本月初，该问题的混乱已经达到了一个新的水平。消息来源告诉我们，该中介全球招募四个投资者目前居住在美国起诉南达科他州区域中心。因为这些人已经撤讼，但该公司已经说服其他投资者起诉。
除了这些事实，我们知道有关诉讼的信息大部分是未经证实的。该中介究竟是如何说服这些投资者（EB5）签署一个针对自己合作伙伴（南达科他州区域中心）的诉讼并不清楚。该诉讼称，有关该项目的历史上的几个重要事实该中介从未向投资者披露，项目介绍在发售的备忘录中是"不完整和不准确的。"连该中介都表示，这是一个SEC遵约问题，但他们并没有进一步说明。
该中介网站显示，该公司从经营超过50个分支机构，其中四个位于美国，包括在洛杉矶，纽约，波士顿和旧金山设有办事处。然而，该公司不是在美国注册的经纪交易商
据Joop Bollen（南达科他州区域中心负责人，在诉讼中为被告）称，该中介全球有责任在招募过程中为投资者提供所有有关NBP的项目资料及细节。他还表示，前四个原告退出，因为他们从来没有意识到，亨瑞·全球跟他们签署关于诉讼的文件并把他们摆在第一原告的位置。其他人很快就被招募上来顶替，然而，博伦称，该中介已保障投资者的所有法律费用和赔偿本金来吸引他们参加诉讼的索赔。
不幸的是，这场官司是NBP项目各种挫折中的一个。其实，牛肉包装设施的建设，跟过去的几年中整个项目的挫折来比，只能说是微乎其微。
2007年，少数家庭的居住在施工现场以北一英里对NBP和其他两个企业提出了诉讼。该诉讼指控这些企业或会造成滋扰。虽然被驳回，随后类似的一个的诉讼也被驳回。但麻烦次年到达，挖掘公司提出对NBP的2.1百万美元的留置权。 NBP反过来，对挖公司提起民事诉讼，指控承建商"污垢处理工作多收和重复收费。"
在2009年3月，当地出版物的报导，7家公司提出对牛肉加工厂留置权。到2011年，这一数字上升到20个，消息源自位于南达科他州阿伯丁市的阿伯丁报。除了一个企业，其他的赔付都已完成。截至去年六月，对挖掘公司的诉讼仍在进行。
并在此基础之上，来自阿伯丁报：
南达科他州在三月份有一起起民事诉讼，寻求还款$562965并加上利息，主要是针对挖掘工作。NBP对挖掘成本有争议。这起诉讼正在进行中。
"在过去的时代，北方牛肉的财产税一直拖欠。工厂的财产税[现在]到今天为止还在拖欠"，Dorene Borchard(布朗县首席副司库)说。
这个项目得到前南达科他州州长迈克的支持，帮助NBP从州政府得到100万美元的赠款，以支持建设。理查德·奔达，前南达科他州旅游局和国家发展局局长担任贷款监控官，甚至不远万里来到中国，以推介该项目潜在的EB-5投资者。
然而，尽管得到政府官员和从南达科他州纳税人的金钱支持，这个工厂，从阿伯丁报"一直这么长时间，随着历史的诉讼权，留置权，税收问题，NBP项目在原发展商购买用地6年后仍然是无法运作。
目前的诉讼仅仅是一系列挑战中最近的一个，这些挑战已经阻碍了开发商，投资者，州政府在南达科他州创造就业机会的努力。
最后再看看硅谷项目的分析，不足之处请读者补充：
1、项目作为高新企业园区用地，其土地估值高得太离谱。
众所周知，硅谷地价今非昔比，连雅虎位于硅谷地区的中心城市--圣何塞市（SAN JOSE）的办公大楼挂牌租售好多个月都无人问津。这个项目的位置，土地根本不值钱。大家也非常清楚，开发商在此项目中股权占到6200万美元（除了土地没有其它投入，而地价非常便宜），银行贷款3500万美元，而要求的EB-5投资移民资金为9300万美元（186位投资者）。这还仅仅是项目第一期的资金，且EB-5投资人的资金占到第一期总投资额的近50%。任何的EB-5融资项目，投资人资金比例都是越小越安全，而不是EB-5投资人数越少越安全。
事实情况是，整个圣何塞市高新企业园区泛滥，且办公楼租赁市场低迷。现成的、且配套设施完善的知名企业办公大楼都存在租售困难，何况是新建的、各种设施都不配套的新企业园区。
2、项目就业模式仍然还在利用移民局2012年2月17日已经否决的租赁就业（Tenant Occupancy）模式。
开发商为了降低项目成本，大量使用EB-5投资人的资金，对于投资人最希望得到的永久绿卡，根本就不予考虑或说不负责任。项目一期需要募集的EB-5投资人数量为186人，移民局最低要求的就业岗位1860个，而本项目使用租赁形式而计算的就业岗位数为2083个，仅仅高于移民局规定的12%。请大家留意，美国移民局目前正严厉打击以这种租赁模式计算的就业方法，请参考附件移民局最新公告，2012年2月17日，美国移民局对上百个涉及以此种租赁形式计算就业的项目如大型购物中心、办公楼、工业园区、餐馆等不予认可且发出了正式RFE公函，即补充证明材料通告。
换句话说，此项目相当一部分移民局都不会认可，加之其可怜的低就业系数，完全没有可能在I829解除条件时达到移民局的要求，对EB-5投资移民的永久绿卡来说，这是完全没有保障的。
3，这个项目的开发商目前财务面临困境，没有资金实力。
此项目开发商以前是做住宅开发的，在旧金山地区，放着比较赚钱的住宅地产不做，来做工业地产，这本身就不合逻辑。况且，这个开发商在房地产市场好时，没有实现资金的积累。而旧金山房地产市场如今较为低迷时，又遭受了沉重的经济打击。可以说，目前这个项目开发商的资金实力是不够的。两点可以证明：一是银行贷款仅为3500万，仅占整个一期项目总投资的18%。如果是一个很好的项目，加上开发商的实力，怎么也不会只是有这么一个比例的银行贷款。况且，这个项目没有一点政府层面的资金支持，也侧面说明，这不是一个非常理想的项目。
4，投资人不是第一还款方。
由于有银行贷款，投资人不是排在还款顺序的第一顺位（此类工业地产项目，通常都是银行还款优先）。再说，这个项目还有太多的不完善的地方：如有没有完工保障？有无移民局预批准？这个项目的经济计量分析报告究竟是哪家机构做出的，是否值得信赖？EB-5投资者完全可以抛开一切不谈，仔细研究本项目的商业价值究竟有多大？绿卡是否安全？本金还款是否有保障？如果承诺固定时间退款，没有及时还款对开发商有何惩罚措施？等等 |
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