在澳大利亚有着成百上千个社区（suburb），以墨尔本举例来说，真正的Melbourne实际上仅仅指中心商业区（CBD）这一小块，但在日常生活概念里，"墨尔本市区"通常也包括了Docklands、Southbank、Carlton等几个邻近社区。这个"区"的概念与国内不大相同，因此也导致投资者常常眼花缭乱、不知道该选择哪个区域投资比较好。
由于语言文化习惯的不同，华人投资者和澳洲本地投资者对投资的社区也有着不同的偏好。来自中国的投资者比较青睐成熟完善、或是靠近城市中心的社区的澳洲房产，尤其是那些邻近高等教育设施的地方，而其中大部分都是父母为了子女留学方便所做的投资。
作为一个投资者，您可以根据以下几项指标来判断一个社区未来的升值潜力：
历史增长趋势
即通过该社区过去的市场表现情况来推测未来的升值潜力，这也是最容易获得的参考数据之一：许多地产网站上都会提供一个社区报告（Suburb Report/ Profile），用趋势图标明了过去十年的房价跌涨情况。
不过需要说明的是，投资者必须要明确：过去的市场表现不一定就等同于未来的市场表现。一个社区如果在过去的十年内增长比较缓慢，并不意味着该社区的房产未来就没有大幅升值的可能性。
一个完整的房地产周期（从起步、增长、达到顶峰、下跌、触底）一般是10年，
如果您想在一个周期刚开始的时候、也就是在起步阶段就进入市场的话，也可以用中间价位作为一个判断指标。如果某一个社区在连续三年的时间内中间价位的增长都超过了整体平均值（即该社区中间价位增长的百分比超过整个城市的1%以上），那么就可以考虑在这个社区投资了。当然，还要仔细分析一下中间价位增长的原因：
该社区是否处于复苏阶段？
人们对该社区的印象是否产生了变化？
该社区的常住居民人口构成是否发生了极大的变化？
自住业主比例
如果您的主要投资目标是为了资产增值（Capital Gain）的话，可以了解一下意向社区的主要居民是自住业主较多，还是投资业主较多。如果某个社区80%的常住居民都是自住业主的话，说明这个社区是非常吸引自住买家的，那么将来自住买家也会愿意多花一些钱在该社区买房。一般来说，该社区居民的受教育程度也会明显高于澳洲平均值。这类社区的房产不仅在短期内、在长期内也会持续增长。
收入增长
另一个判断指标是该社区居民的平均收入状况，这类数据可以在地产网站上的社区报告中查到，也可以在澳洲国家统计局的官网上查到（Australian Bureau of Statistics），后者的数据更加权威一些。您可以对比分析一下过去4次人口普查的数据，看看该社区是否有重大的社会人口趋势变化、该地区的中产阶级居民是否增加。
房屋空置率
对于初级投资者来说，选择那些空置率在2.5%以下的社区是一个比较稳妥的投资方式。该社区最好能有自己的经济发展和就业中心，确保社区经济能够持续不断地发展，自然就能不断吸引人搬入该社区方便发展就业。
当然，即使是同样的社区，不同街道上的房屋也有可能升值潜力各不相同。这时候就要用到一些常识性的概念做判断了：例如紧邻飞机场、火车线旁边的物业可能会受到噪音的干扰，将来的升值潜力就可能没有那些安静街道上的房屋高。而且找租客也会相对困难一些，可能会需要适当降低租金来吸引租客。另外，投资者愿意投入的预算也是需要考虑的：有些社区虽然升值潜力极佳，但也有可能本身的平均价格就不低，导致需要投入的本金自然也会高一些。如果超出了自己的预算，那最好还是转而投资那些价格合适的社区。
实际上，这些数据指标最终只能作为一个参考，真正要投资澳洲房产可以咨询Ausin澳信投资顾问，他们从专业的投资角度结合该社区的发展规划来一起分析的，包括政府发展规划、大型工厂建立都是可能会带来升值潜力的因素。 |
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