出手还是收手？多伦多房市的投资焦虑

本帖最后由 JayXuHomes 于 2018/8/11 02:39 编辑
出手还是收手？多伦多房市的投资焦虑




最近经常有客户问到类似的问题：现在市场是不是回暖一点了？保守党上台了之后，看房的人是不是渐渐多起来了？很多经纪或者经纪公司说成交量上来了，是真的吗？

不是一两个客户，是非常多人问……其实在问之前大家已经知道答案了，yes, yes and yes。最近一篇《再不买房子又要贵了》的新闻在朋友圈疯传，转发的人也大多言之凿凿，煞有其事。所以提问者想从我口中听到的其实是，“市场已经触底，跌无可跌。房价已慢慢回升，甚至俨然快要进入另一个上升通道了……”

行为经济学美其名曰，Confirmation Bias (确认偏差）。就是很多人先有立场或想法，再找证据。大家的立场都很鲜明，房东们盼涨，置业者望跌，吃瓜群众唯恐天下不乱……但任何对短期房市的预测，不管是来自经济学家，银行家，或者地产从业人，都是主观和不负责任的。经济学家能预测到美加贸易战的具体影响？特朗普都未必知道自己明天想干什么。银行家能预测到美联储升息时间表？失业率，坏账率或者加拿大信贷系统风险？地产从业人能保证今天的“回暖”数据代表了“市场信心”？既然不能保证，那为什么要预测呢？也许咱们应该聊聊我们能确定的 ———多伦多房市里面的那些抗跌的“稀缺资源”。



第一章，富爸爸的“现金流”
曾几何时(两年前），市中心的多数公寓都可以做到每月租有盈余。记得Downtown CityPlace 2016年2室单元可以45万买到吗？月租2500左右,如果持有到现在，月租超过3000了。遥想彼时房东，坐看云海，何等风骚？

自2016年以来，大多独立屋和公寓市场中租债相抵的投资物业锐减。首付20%-30%以后还可以有盈余，又排除掉不好的社区之后，一时间竟然难以找到正现金流的独立物业。Condo市场经历了2017年这一轮35%的均价增长之后，现金流也异常吃紧。我们在以前的文章中提到过，(敢问前路 之 交通篇 （下）) 租债平衡对于多伦多的不动产投资环境来说，极其重要。大多范围内能够自给自足的投资物业，毫无疑问，已成为稀缺资源。这里提供一些在现金流上值得关注的选择，给读者参详。(大多地区地域广袤，总结时一定有所疏漏，欢迎大家集思广益，不吝赐教。以下纯属个人意见）
典型关注区域

市中心King West，Liberty Village 以及 Fort   York 1室或2室公寓

市中心Annex区附近独立物业(多房间）以及Bay街走廊近多大的某些2室公寓

Leslieville 镇屋或半独立屋，Greektown 镇屋或半独立屋

密市Square One 附近以及Erin Mills Town Centre 旁边的1室或2室公寓。

北约克 Leslie 东侧至Victoria Park西侧Seneca  College附近的半独立物业(多房间）

Ajax 和 Whitby, Rossland 以北的独立双车库物业

扩展到GTA以外，大学城市包括Kitchner, Hamilton, Guelph, London, St.Catherine 由于正现金流的缘故，校区房在过去几年中都有大幅度增值(很多城市年化增值近20%）。其中某些城市已经出现70万以上的校区房，这类城市现在入市无疑风险很高。但Hamilton 市中心和St.Catherine 仍有不少性价比较高的收入型出租房源。

第二章，具有明显占地优势的转型社区
2006年安省政府在制定城市发展的下一个十年计划的时候，要求保护绿化带，抑制城市向外蔓延，至少40%的新建单元要控制在城市边界以内。同时缩小每户新屋的占地面积，以保证最大限度地利用已有的基建设施，降低政府财政压力。非中心地段，建商统一开发的小区里 40-50尺的前宽已属大型占地。

这就让占地超过60尺前宽的成熟社区成为一种“稀缺”。虽然说现在的市场并不是翻建转卖的最好时节，但独立屋市场市价整体低迷却是买地囤地的良机。60尺以上前宽的占地，稳定成熟的社区，曲径通幽的小区环境，翻建自住项目正在增多，由于与Midtown准豪宅社区相比仍然存在一定价格优势，所以这类社区正悄然演变成为多伦多的中产之梦。

典型关注区域

列治文山 Mill Pond

世家堡 Port Union

万锦 Bayview Fairway, German Mills

King city

奥克维尔 Bronte


第三章，所谓“小资”，在水一方；
              如果没水，Ravine称王
2002年安省通过了一个25-30年的执行法案，重新振兴市中心湖滨区。总预估造价340亿，喜欢研究的老铁们可以把这篇关于市中心湖滨区未来发展蓝图的文章读完，会受益很多http://urbantoronto.ca/news/2018/03/growth-watch-2018-torontos-central-waterfront
道理很浅显易懂，我们DNA里面的原始召唤，永远都是，“择水而居”。Tridel 价格不菲的大户型湖滨项目 Aquabella 以闪电速度售罄就是很好的佐证。在未来的25年中，多伦多有近4万湖滨住宅单元的开发计划，以及一百万平米的商业和300公顷的公共空间建设任务（Waterfront Toronto.ca)，而这其中也只是一小部分可以称得上“湖景”。这个空间上的争夺和安省年均10万的人口增量比较，位置优势在今后只能越发明显。

典型关注区域

Downtown Lakeshore East，湖滨科技新城

Fort York 湖景房

Oakville 湖滨 Bronte West and East 以及 Burlington Lakeshore

另外值得提到以下三个区域，
Oak Ridges, King City， Burlington North。2016年安省土地发展方案在重申的阶段，这三个地方集中出现要求打开绿化带的项目申请。也就是说建商对这三个地段会有集中的开发计划。而他们的共性就是，有大片的绿地，河谷和游径。



最终章，市中心永远还是市中心
按照2017年多伦多市公布的employment survey, 多伦多市中心有超过54万的工作职位（占比市内职位总数35.9%），2012年以来，市中心工作职位以年化4%增长。

目前市中心的开发项目其实并不存在“饱和”的问题，现在规划为独立物业zoning的地区，并不一定永远受到City By-law的保护。而目前City仍具有很多集中插建的空间，而且这个空间足够之多，安省在2041年之前，都不太会有重新规划的必要。曼哈顿人口密度是多伦多市中心两倍，城市仍然预计2030年前会再增加1/6的居民。




结语
抗跌的稀缺资源，是我们在市场不确定时保护投资贬值的重要衡量标准；同时也应该是价值投资时筛选优质房源的衡量标准。
“富贵险中求”，这句话有时候从地产从业人口中讲出来，多少会有失客观。但投资这件事情本身就很主观，卖掉房子的业主取笑买家这个时候还出手买房，而买到房子的客户又取笑卖家这个时候还不出手“扫货”。但无论如何，投资人都应该远离“炒房”，频繁交易只会增加操作成本，毕竟一个完整的地产周期还是很漫长的。在市场低迷的时候，买入最稀缺的资源，巴爷爷说了，“一个股票如果不值得长期持有，就根本不值得持有。”
投资物业，也是同样。


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