不同类型物业 贷款额度有别

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银行基于风险方面的考虑，会对不同的物业类别发放不同比例的借贷额度。如下：   独立屋house/townhouse 90-95%,公寓 80-90%, 商业物业 70%     学生公寓 50-60%. 任何银行在考虑借贷时，首先评估的就是风险，当借贷人发生意外或由于经济能力发生变化，不能支付每月规定的金额时，银行便有可能将抵押的物业拍卖，以便收回借贷本金。          例如，独立屋和公寓是最普通的住宅，自住投资均可，总体升值潜力大，购买群体广，销售速度快，特别是独立屋，由于土地价值不断攀升，只要借贷者符合条件，贷款额可高达95%。          商用物业属于高风险高回报的投资，租金回报高，但受经济影响较大。当市场萧条时，有些商铺会由于生意不好倒闭，使到物业空租数月甚至更长。令房东遭受长期经济损失。因此，银行对商业物业贷款比较保守，最多可贷70%。          学生公寓是比较特殊的物业，租金回报高往往是投资者最青睐的。但由于面积小，只适合出租，不适合自住，购买群体小，销售周期长，升值潜力自然受到影响，考虑到风险，银行对于小于40平方米的学生公寓只借贷50%至60%，甚至不借贷给某些学生公寓，这无疑加大了投资者的前期投入。          因此，如何根据自身的经济条件，选择租金高或增值潜力大的物业是非常重要的。但对于大多数投资者来说，更重要的是如何充份利用杠杆作用，尽量用别人的资金加快投资步伐。          银行评估申请者的借贷能力是至关重要的一环。按照银行要求，借贷申请人必须提供必要的文件，如现有资产、家庭收入、日常开支等来证明其偿还能力。但由于不同银行的政策和计算方式略有差异，不同的金融机构所批准的贷款额也有差别。          例如，银行考虑借贷申请人的偿还能力时，不仅要考虑家庭收入，还要考虑生活支出。以西太平洋银行Westpac为例，按照澳洲的生活水平，单身每月生活费支出为1214元，夫妇2人（无子女）1765元；而联邦银行2人生活费用为1587元，1人为1091元。对于投资物业的租金收入计算方法也有所不同，有些按70%计算，有些银行则按照80%，甚至于100%计算，无形中增加了偿还能力。          经常会有人问，为什么同样收入所贷金额会有超过10万元之差？通常，同样的收入，在不同银行申请贷款，虽然由于计算方法略有不同获得不同金额的贷款，但差别不会太大。但是当你买的是投资房时，银行会把你的租金收入也计算在内，使借贷能力大大增加。 　　 参与拍卖　宜先安排预批 　　         总之，无论买自住房还是投资房，一定要做好贷款的准备工作，如果打算参加拍卖，更应该事先安排好贷款预批手续，以免措手不极延误成交日期，受到不必要的经济损失。          此外，在澳洲，个人信用是非常重要的，有些人往往由于某次处事不诚实，甚至一两次的疏忽，都有可能为通过审查带来不必要的障碍。特别对贷款额超过80%的申请者，审查更加严格。（由大进的Kenneth Yang提供 0433886429）