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加入物业管理行业有一阵子了，冷静下来，回头反省,于是对当时听初入业者们津津乐道，自己半懂不懂的价格倍数有了深刻一点的认识，一种知之已晚的感觉随之涌出。这影响物业买卖价格倍数的因素到底有哪些呢？我想应该分为外部和内部的因素。现把所想到的因素逐一理出，方便后来者，让大家少走弯路，顺心买到想要的物业管理生意。
第一章：地理位置
首先， 我觉得买一个物业管理生意是为自己取得一个新的生活方式，一个稳定的收入，一个舒适的家，一个悠闲自由的时间空间，一个不太累而又可以照顾家庭或者栽花种菜，钓鱼捉蟹，吟诗作画的半退休式生意。所以我觉得这个生意所处的地理位置很重要。比如华人喜欢群居，生活上喜欢购买亚洲食品，进出亚洲餐厅，泡泡娱乐休闲场所，所以大家都喜换首选南区。由于华人的热衷追求，供不应求的南区物业的倍数无形中间被炒高， 据说已经达到5.5 的水平了。大家都知道一个好生意必须处在交通方便，靠近生活中心诸如超市，店铺，医院，娱乐、活动场所的地方；也必须处在一个竞争相对弱小的地方， 还必须处在一个新兴的，家庭收入富裕人口多，教育程度素质比较高的地方。所以这些地方的倍数相对比较高。
第二章： 净利润大小
如果一个生意净利润太小， 那么一定会影响到销售。因为购买者要考虑到基础成本，比如时间成本，比如管理上的繁琐事物成本，卫生、园艺及泳池打理的成本。所以卖家为了能顺利卖出必须降低”倍数“。而生意净利润过大，造成夫妻管理忙不过来，工作过于疲劳，投资成本过大，风险增加，这样也会影响”倍数“，卖家必须通过降低”倍数“来吸引买家。
第三章：买卖双方供需态势变化
现在的物业管理权买卖正处于卖方市场的态势。所以当我们在交接时提出ＣＬＡＷ ＢＡＣＫ的条件时往往的不到卖家的同意。对买家来说多少有点无奈的感觉。一个好点的生意，你不买他买。 我知道一个在南区ＲＵＮＣＯＲＮ的物业管理权生意竟然在２４小时内成交。而我毗邻的小区，因为我的嫌贵而流失了吞并的机会。市场处于供不应求的时候，倍数一定相对较高；而处于供过于求的时候，倍数则相对低下。
第四章 ： 物业管理权的种类不同而”倍数“不同
物业管理权按租期长短分为短租和长租两种。长租是现在普遍的六个月，十二个月的小区物业。短租则多为度假公寓，或汽车旅馆，按天或星期租赁。按服务对象来分物业管理权又分为老年公寓，退休村， 学生公寓，低收入群体别墅，普通排屋或别墅。 按管理方式来分还分为连锁品牌，搭档式居家服务。当然，长租式物业管理权因为其收入稳定，受季节变化影响教小，人员投入教少，管理相对容易，工作时间灵活，风险相对叫较小而备受银行贷款机构青睐，所以倍数比较稳定而受市场供给需求的左右，相对短租式“倍数”教高。 短租式，尤其是旅馆业，虽然可以收取更高的租费，但出租率不稳定，空置率高，受淡旺季，节假特殊活动日影响大，风险较高。而且短租式投入的人员，工作时间，服务项目较多，所以“倍数”较低，回报率较高。对这里物业管理权的放贷，银行相对比较慎重，调查数据比较详细。
第五章: 签署合同时是否允许”CLAW BACK “对“倍数”也有影响。
虽然有点牵强也有点不明显，但对有经验的经理们来说就比较容易理解了。没有”CLAW BACK “的物业管理权生意出售时风险相对比有”CLAW BACK “的大。当然这不能把”OFF PLAN"的生意包含其中了。由于进来市场是卖方市场，所以这个因素很容易被忽略。
第六章： 小区附近的潜在发展对“倍数”也有影响
有时买家购买小区物业管理权时忽略了小区附近的潜在规划和发展。比如小区附近规划开个超市；政府规划公交直通道；特大跨国连锁店选址附近；附近土地使用规划升级；新建火车站以及是否有新的小区开建等等。 这些因素在物业管理权买卖时一定要考虑进去，它增高或降低了“倍数”。
第七章： 物业管理权的内部因素
物业管理权的内部因素很多， 比如这个生意 年薪多少，工作量多大，难度多高；这个生意圈所属小区租客素质，平均收入水平，是否收取押金贷款；整个小区多少年新，管理年限还有多久，多少小区捆绑在一起，多少业主居住在这里，多少业主委员会尤其是主席是否居住在小区； 整个小区的空置率多高，出租容易与否；这个生意年薪的涨幅，收取的物业管理年费以及物业管理委员会的维修和管理基金是否健康；小区物业管理生意是否有潜力提高收入；现经理管理水平及管理体系是否完善；所出售的生意包含了什么设备。
补充： 什么叫“倍数”
物业管理权“倍数” 是指生意价与年净收入的比值。其公式是： 倍数= （总购买价-房产价）/年净收入。倍数的倒数就是回报率。因为年回报率=年净收入/生意投资总额
从公式中可以看出，如果降低总购买价可以降低‘倍数”。 但请注意总购买价包括房产价+生意价，它随着房产价或生意价的降低而降低。所以不能简单认为房产价提高，倍数减少了。房产价是受市场价及区域约束的。有些不良卖家或中介就喜欢钻这方面空子。他们把房产价提高，说是这房产是特殊的，独一无二的。殊不知你已经花钱购买生意的GOOD WILL 了。其次年净收入增加也可以降低倍数。卖家就常常把费用最大程度地减少，而把收入最大化。
大家如有问题可以加我微信: aus4031
Carl Wu
01/03/2015
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